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【唔做樓奴系列2】個案分析如何按揭供少10年！講埋保費融資有咩風險？
喺上條片講咗保費融資做到唔同嘅好處，包括縮減按揭年期，減低供款金額，自住物業仲有租收，租緊出去嘅嗰層樓可以收多一倍租，甚至免費樓換樓！亦都以真實個案去分享咗點樣縮緊按揭金額。呢條片就會用其他個案講下以上嘅好處，亦都會講下做保費融資其實有咩風險同埋有咩要注意嘅地方，如果未睇我上一條片嘅可以喺右上角度睇咗先，因為同我嚟緊講嘅內容息息相關，記得睇到最尾去了解佢嘅好處，風險同埋要考慮嘅地方！
先講自住物業有租收個案先，何太有一層銅鑼灣嘅物業，市值850萬，而層樓已經供完，係自住嘅。咁自住嘅話呢佢嘅物業係唔可以幫佢有任何現金流做到出嚟，所以何太將已經供完嘅物業按咗出嚟做保費融資，整個申請流程可以睇返個上一條片，我哋直接跳到去過結果，好多時買一個大額嘅儲蓄保單都會有現金回贈， 何太呢個個案，獲得$285000現金回贈，每個月唔使畀錢出去供款之餘，仲可以收$17000利息，就好似自己住緊嘅物業收緊租金，去到十年後佢退保，用保單嘅錢去還清本身做保費融資申請嘅按揭，再收300萬現金，十年嘅總利潤係$532.5萬！
再講下另一個真實嘅個案，李小姐有一層荃灣嘅物業，市值600萬，層樓已經供完，李小姐將呢個物業出租，每個月收$13000。李小姐之後做保費融資， 我哋直接跳到去過結果，李小姐可以獲得$20萬現金回贈，兼且每個月收取$12500嘅利息。十年後計劃完結，用保單還清按揭貸款，再得到250萬現金，總利潤420萬！唔好唔記得李小姐嘅物業仲係收緊每個月$13000嘅租金！
啱啱講咗兩個例子，都係已經供完層樓，依家講下減少按揭年期嘅真實例子。江先生有一個西貢嘅物業，市值1200萬，每個月供款$28000，仲有三年要供，即係淨低嘅供款金額係$1,008,000。陳先生之後做咗保費融資，得到嘅結果係：即時還清剩餘嘅按揭，得到20萬現金回贈，每個月收$12000利息。頭先兩個個案都係講十年後嘅結果，呢次縮短一半，五年後計劃完結總利潤$192.8萬！
以上三個真實例子都唔係一啲好複雜嘅事情，只係需要靈活運用手上嘅資產就能做得到嘅效果。咁好多人都會問保費融資安唔安全同埋有咩風險呢？
保費融資嘅預期收益期係四年起，即係話第四年開始回本，平均每年回報喺扣除咗借錢嘅成本之後有9%以上，咁安唔安全呢？銀行對借錢出去其實相對比較保守嘅，對保單亦都有十分嚴格嘅要求先至肯借個錢出嚟去做保費融資，最主要嘅原因同考慮因素係儲蓄保單嘅特色係保證保本同埋保證增長，所以投資嘅風險係十分低，成為咗銀行願意借錢嘅原因，對用家嚟講亦都因為保證保本佢嘅風險亦都係十分低
再講下保費融資嘅風險，最大嘅風險係利率變化，我哋嚟到加息週期，按揭嘅利率亦都有提升，但一般都係H+1.3%，唔知道咩係 Hibor既話，歡迎留言或者pm我，我會解釋畀你知，咁如果不斷咁加息，我要畀嘅錢咪越嚟越多？其實一般貸款都有封頂利率，以上面提到嘅3個方案為例，佢哋嘅封頂利率係 2.5%，咁會有咩影響呢？
上一條片陳先生嘅個案為例，本身每個月供款$30000，仲有十年要供，總供款額係$360萬！佢做咗保費融資之後，每個月供款$15000，因為銀行嘅按揭, 要供$22000一個月，另外保費融資嘅供款係 $12000，合共要供 $34000/月，但係收到嘅利息係$20000，所以每個月供款$14000； 咁去到最壞嘅情況加息加到最高嘅封頂利率2.5%，又會係點呢？供款額由本身$34000去到$41000，收到嘅利息係$20000，所以每個月供款$21000。
對比起每個月供$14000，如果去到最壞嘅情況封頂利率供款去到 $21000，每個月供多咗 $7000。唔好唔記得如果唔做保費融資嘅話，陳先生每個月嘅供款係三萬蚊一個月，即係都係賺咗，只係賺少咗。所以總括嚟講保費融資最大嘅風險係利率嘅變化，但係因為保證保本嘅關係，呢個會影響佢賺多定係賺少
講到呢度差唔多， 依家經我哋網站去預約保費融資專業顧問送超市現金券，可以知多啲同考慮清楚先決定做定唔做。 最後戴一戴頭盔先，借定唔借，還得到先好借！呢啲都係我既個人觀點，唔係投資建議，投資有風險！大家要獨立思考！
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